Paris, 27 juillet 2026 – Résultats semestriels 2026

RÉSULTATS SEMESTRIELS 2026
Une plateforme profilée pour une nouvelle phase de croissance

Fort de son positionnement européen sur les retail parks premium et les villages outlet, FREY affiche, une nouvelle fois, une performance opérationnelle solide et des indicateurs financiers en progression. La plateforme intégrée FREY continue de mettre son savoir-faire au service de la création de valeur, tant sur son portefeuille existant que sur les actifs récemment acquis, l’asset management pour compte de tiers et, de manière sélective, les projets de développement. Avec une gestion active de son bilan depuis le début de l’année, la société dispose de 800 M€ de liquidités disponibles pour poursuivre sa stratégie de croissance dans les marchés européens porteurs des destinations shopping premium de plein air.

DES DESTINATIONS SHOPPING ATTRACTIVES ET RÉSILIENTES

77% retail parks premium, 23% villages outlet
Exposition Europe du Sud1 : 42% du chiffre d’affaires et 37% de la valeur du patrimoine
Hausse des chiffres d’affaires des commerçants : +1,1% à périmètre constant

PERFORMANCES OPÉRATIONNELLES SOLIDES

Revenus locatifs bruts 1S 2026 : 95,9 M€ (+47,5%), +1,9% à périmètre constant
Re-commercialisations et renouvellements : +3,6% au-dessus des loyers en place
Taux d’occupation EPRA élevé et stable : 97,4%

UN BILAN PROFILÉ POUR LA CROISSANCE

Ratio LTV DI : 39,8% et un objectif moyen terme de maintenir un ratio inférieur à 45%
Liquidités disponibles : 800 M€2 avec les refinancements annoncés le 8 juillet

RÉSULTATS ET ANR UNE NOUVELLE FOIS EN PROGRESSION

Chiffre d’affaires : 134,6 M€ (+44,0%)
Résultat opérationnel courant : 71,1 M€ (+39,1%)
Résultat net part du Groupe : 57,5 M€
ANR EPRA NTA : 1 126,9 M€ (+0,2% vs 31/12/2025) et 35,7 € par action (+1,0% vs 31/12/2025)

Antoine Frey, Président-Directeur Général de FREY, déclare : « Ces bons résultats semestriels confirment la pertinence de notre stratégie : concentrer nos investissements sur les retail parks premium et les villages outlet, nous développer sur les marchés européens les plus attractifs et bâtir une plateforme intégrée maîtrisant l’ensemble de la chaîne de valeur de nos destinations. Avec près de 800 M€ de liquidités, FREY dispose des moyens financiers nécessaires pour saisir les meilleures opportunités de croissance sur le marché européen des destinations shopping premium de plein air. »

1
Espagne, Portugal et Italie
2
507 M€ de trésorerie et 293 M€ de lignes de crédit non tirées

DONNÉES FINANCIÈRES CLÉS

Lors de sa réunion du 24 juillet 2026, le Conseil d’Administration de FREY a arrêté les comptes consolidés du premier semestre 2026. Le rapport des CAC sur l’information financière semestrielle a été émis sans réserve.

PERFORMANCES OPÉRATIONNELLES 1S 2026 : DES INDICATEURS SOLIDES

RÉSILIENCE DES DESTINATIONS PREMIUM DE SHOPPING PLEIN AIR

La fréquentation commerciale du premier semestre 2026 a été impactée par la hausse des prix des carburants avec le conflit en Iran qui a commencé fin février, réduisant ainsi les déplacements d’une partie des consommateurs. Logiquement, dans ce contexte, les destinations retail premium de plein air de FREY affichent un retrait de leur fréquentation de -1,1% au premier semestre 2026.

Les chiffres d’affaires des commerçants dans les centres FREY ont progressé de +1,1% au premier semestre 2026 par rapport au premier semestre 2025. Malgré des signes de ralentissement de la consommation dans certains pays européens, les retail parks premium et les villages outlet maintiennent leur attractivité pour les consommateurs.

Sur l’ensemble de ses retail parks premium, FREY maintient un taux d’effort bas, de 8,9%. Le taux d’effort des villages outlet est de 15,4% à fin juin 2026.

ACTIVITÉ LOCATIVE SOUTENUE

Durant le premier semestre, FREY a signé 115 nouveaux baux, l’up-lift moyen ressort à +3,6% et se décompose en +7,0% sur les re-commercialisations et +0,1% sur les renouvellements.

Grâce à cette activité, le taux d’occupation EPRA affiche un niveau élevé de 97,4% à fin juin 2026.

Les loyers annualisés à fin juin 2026 s’élèvent à 180,2 M€. A périmètre constant, la croissance de ces loyers est de +1,2% avec un effet indexation de +0,5%.

77 % RETAIL PARKS PREMIUM – 23% VILLAGES OUTLET

A fin juin 2026, le patrimoine économique part du groupe de FREY s’élève à 2,7 Mds€.

A périmètre constant, les valeurs du patrimoine d’exploitation progressent de +2,4% au premier semestre 2026. Le taux de rendement net initial droits inclus du patrimoine économique, ressortant des expertises immobilières externes, est de 6,5% au 30 juin 2026. Le taux de rendement net potentiel droits inclus est pour sa part de 6,8%, sur la base d’un taux d’occupation de 100%.

PERFORMANCES FINANCIÈRES 1S 2026 : UNE NOUVELLE PROGRESSION

Relevons que les comptes au 30 juin sont impactés par plusieurs évolutions de périmètre :

• L’effet plein dans les comptes de l’acquisition du village outlet de Berlin en mai 2025 pour 245 M€ et de l’acquisition de 3 villages outlet en Italie en août 2025 pour 410 M€ ;
• La création d’une JV de 170 M€ en décembre 2025 portant sur des retail parks premium du portefeuille et l’entrée de partenaires institutionnels à hauteur de 49% ;
• L’acquisition en mai 2026 de 20% des parts de la société espagnole portant le développement du retail park premium de Lleida, permettant ainsi une détention à 100% de l’actif par le Groupe.

REVENUS LOCATIFS : 95,9 M€ (+47,5%)

Les revenus locatifs bruts s’élèvent à 95,9 M€ à fin juin 2026, soit une progression de +47,5%. Le chiffre d’affaires total qui comprend les autres revenus de FREY, dont les honoraires de gestion pour compte de tiers, s’élève à 134,6 M€ (+44,0% vs. 1S 2025). D’un point de vue régional, c’est à nouveau l’Europe du Sud qui se distingue dans les performances. En effet, Espagne, Portugal et Italie qui représentent à fin juin 42% du chiffre d’affaires du groupe, affichent les plus fortes croissances de fréquentation, de chiffre d’affaires et de loyers.

RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT : 71,1 M€ (+39,1%)

Le résultat opérationnel courant est à nouveau en forte progression à 71,1 M€ (+39,1%) au premier semestre 2026. Le résultat net part du groupe s’établit à 57,5 M€.

ANR EPRA NTA DE 35,7€ PAR ACTION (+1,0%)

Conformément aux normes IFRS, la campagne d’expertises immobilières du premier semestre 2026 se traduit par une variation de juste valeur de +51,9 M€ comptabilisée dans le compte de résultat, en part du Groupe et incluant la quote-part des sociétés mises en équivalence.

Ainsi, l’ANR de continuation (EPRA NTA) s’établit à 1 126,9 M€, en croissance de +0,2% par rapport au 31 décembre 2025. Par action, l’ANR EPRA NTA est de 35,7 € et affiche une progression de +1,0% sur la même période.

UN BILAN RENFORCÉ

UNE GESTION ACTIVE DES FINANCEMENTS

La dette financière nette s’élève à 1 226 M€ au 30 juin 2026.

FREY a été particulièrement active pour mettre en place de nouveaux financements et étendre des lignes existantes. Au total, sur le semestre, 360 M€ de nouveaux financements ont été mis en place et depuis le 30 juin, 104 M€ de financements supplémentaires ont été négociés, ce qui porte à 464 M€ le total des financements depuis le début de l’année.

Le coût moyen de la dette à fin juin 2026 est de 4,1% contre 3,1% à fin 2025, reflétant la hausse des taux d’intérêt.

Les opérations d’optimisation réalisées début juillet 2026 permettent de ramener le coût moyen de la dette à 3,9 % à la date du présent communiqué. La société présente, à fin juin 2026 un ratio LTV droits inclus de 39,8% (vs 39,7% à fin 2025), alors que son objectif moyen terme est une LTV inférieure à 45%.

UNE POSITION DE LIQUIDITÉ STRATEGIQUE

En prenant en compte la trésorerie disponible et les lignes de crédit non tirées, la liquidité de FREY s’élève à 800 M€ après la mise en place des derniers financements signés en juillet 2026. Ce niveau historiquement élevé permet au groupe de saisir d’éventuelles opportunités d’investissement au service de sa stratégie de croissance en Europe.

LA PLATEFORME FREY AU SERVICE D’UNE STRATEGIE DE CROISSANCE AMBITIEUSE

La stratégie d’investissement de FREY sur les retail parks premium et les villages outlet, ses capacités de gestion, ainsi que son activité constante d’optimisation de son allocation de capital (levées de fonds, nouveaux financements, partenariats stratégiques…), devraient permettre de bénéficier pleinement des différents leviers de croissance du groupe et d’être le leader européen des destinations shopping premium de plein air.

Cette stratégie repose sur la conviction que les destinations premium de shopping de plein air constituent un secteur structurellement porteur et insuffisamment consolidé et dans lequel, avec la bonne plateforme de gestion, il est possible de générer des rendements initiaux attractifs, de la croissance organique et des synergies substantielles de revenus grâce à une fine sélection pays et produits à la fois sur le segment des retail parks premium et sur celui des villages outlet.

Au-delà de la croissance qui pourrait provenir de nouveaux investissements, FREY dispose d’une croissance embarquée importante.

D’abord, le positionnement immobilier du groupe devrait lui permettre de délivrer une croissance organique résiliente et supérieure à l’inflation, au regard du taux d’effort bas du portefeuille et des marchés porteurs sur lesquels la société est présente.

Ensuite, le pipeline de développement, qui représente plus de 45 M€ de loyers nouveaux dont plus de 20 M€ au titre des livraisons 2027-2028, va significativement contribuer à la croissance à moyen et long terme du groupe.

Enfin, FREY continuera de bénéficier au second semestre 2026 de l’effet mécanique positif de l’impact en année pleine en 2026 des 650 M€ d’acquisitions réalisées en 2025.

Ce communiqué de presse est disponible sur le site freygroup.com, rubrique La Finance / Les Résultats & Communiqués. Le rapport financier annuel est disponible dans rubrique La Finance / Informations Réglementées.

À propos de FREY

FREY est une foncière cotée, leader européen des destinations commerciales premium de plein air, retail parks et villages outlet. Le Groupe développe, investit et exploite plus de 40 destinations dans 10 pays, représentant plus de 1,2 million de m² de surfaces commerciales et 2,7 milliards d’euros d’actifs (part du Groupe). Chaque année, près de 140 millions de visiteurs fréquentent ses sites, faisant de FREY une plateforme européenne de retail performante, au service des marques, des investisseurs et des territoires. Certifiée B Corp, FREY conjugue vision d’investissement à long terme et développement bas carbone. Reconnue comme un pionnier de l’immobilier commercial de nouvelle génération, l’entreprise s’appuie sur l’innovation, la data et une compréhension fine des modes de vie et des flux touristiques européens pour concevoir des destinations qui accompagnent la croissance des marques, internationales comme locales. Née en France et inspirée par l’art de vivre européen, FREY est la maison française qui façonne une nouvelle génération de destinations retail et lifestyle, là où l’Europe prend vie. FREY est cotée sur le compartiment B d’Euronext Paris. ISIN : FR0010588079 — Mnémo : FREY

Contacts :
Sébastien Eymard – Directeur Général Délégué Groupe
Carine Stoeffler – Directrice financière & ESG
Marine Giraud – Directrice Communication

ANNEXES

• Donnéesrelatives au patrimoine en exploitation (en M€, Hors Droits)

• Compte de résultatsimplifié consolidé IFRS

• Bilan simplifié consolidé IFRS

• Tableau de flux de trésorerie consolidésIFRS

• Actif net réévalué

Le Groupe présente l’ANR EPRA de reconstitution (Net Reinstatement Value - NRV), l’ANR EPRA de continuation (Net Tangible Assets – NTA) et l’ANR EPRA de liquidation (Net Disposal Value, NDV) conformément aux bonnes pratiques définies par l’EPRA dans ses recommandations.