RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2026

Pont de Flandre (Paris 19ème)

SOMMAIRE

CHIFFRES CLÉS AU 30 JUIN 2026 6

ACTIVITÉS DU GROUPE 10

1. Faits marquants du premier semestre 2026 10

2. Perspectives 2026 13

3. Analyse des résultats consolidés au 30 juin 2026 14

4. Performance par métier au 30 juin 2026 16

5. Structure financière 23

REPORTING EPRA 28

1. Actif net réévalué EPRA 29

2. Résultat net récurrent EPRA – Foncière 30

3. LTV EPRA 30

4. Taux de rendement EPRA – Foncière 31

5. Taux de vacance EPRA – Foncière 32

6. LFL revenus locatifs nets EPRA – Foncière 32

7. Ratio de coûts EPRA – Foncière 33

8. Investissements EPRA – Foncière 34

INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES 38

1. Compte de résultat analytique Groupe Icade 38

2. Métier de la Foncière 40

3. Structure de l’endettement 44

4. Facteurs de risques 44

5. Glossaire 45

GOUVERNANCE 54

1. Composition du Conseil d’administration et de ses comités au 30 juin 2026 54

2. Composition du Comité Exécutif 58

COMPTES CONSOLIDÉS RÉSUMÉS AU 30 JUIN 2026 61

1. États financiers consolidés 62

2. Notes annexes aux états financiers consolidés résumés au 30 juin 2026 66

3. Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle 109

ATTESTATION DU RESPONSABLE DU DOCUMENT

J’atteste, à ma connaissance, que les états financiers consolidés résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité ci-joint, présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu’une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.

Fait à Paris La Défense,
le 21 juillet 2026

Nicolas Joly
Directeur général

CHIFFRES CLÉS

CHIFFRES CLÉS au 30 juin 2026

DONNÉES GROUPE

MÉTIER FONCIÈRE

RÉPARTITION DU PATRIMOINE DE LA FONCIÈRE

• Bureaux / 4 245 M€ / 76%
• Activité / 804 M€ / 14%
• Living / 86 M€ / 2%
• Terrains / 87 M€ / 2%
• Autres / Actifs non core / 389 M€ / 7%

Valorisation du patrimoine 5 611 M€

MÉTIER PROMOTION

INDICATEURS DE PASSIF

Données par action

STRUCTURE CAPITALISTIQUE

RÉPARTITION DU CAPITAL AU 30/06/2026

• Caisse des dépôts et consignations – 39,2%
• Autodétention – 0,6%
• Salariés (FCPE Icade) – 0,5%
• Public – 40,8%
• Groupe Crédit Agricole Assurances – 18,9%

ACTIVITÉS DU GROUPE

1. FAITS MARQUANTS DU PREMIER SEMESTRE 2026

1.1. Poursuite disciplinée du plan de cession d’actifs

AVANCÉE DU PROCESSUS DE VENTE DE L’IMMOBILIER DE SANTÉ AVEC UNE NOUVELLE ÉTAPE AU PORTUGAL

Icade a franchi, le 18 juillet 2026, une nouvelle étape significative dans son désengagement des actifs de santé : Praemia Healthcare¹ et l’OPPCI IHE Healthcare Europe² ont conclu, avec Healthcare Activos, une promesse de vente portant sur l’intégralité des parts d’un fonds³ détenant un portefeuille de quatre actifs de santé situés au Portugal.

Ce portefeuille, géré par Praemia REIM France, est valorisé à 186 M€, en ligne avec la valeur de cette participation dans l’ANR d’Icade au 31 décembre 2025. La quote-part d’Icade dans ce portefeuille s’élève à c. 75 millions d’euros.

Le closing est prévu au 2ème semestre 2026, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives. Les modalités d’affectation des produits de cession à Icade seront précisées ultérieurement.

Cette opération sera sans impact sur le Cash-Flow Net Courant du Groupe⁴ en 2026. Retraitée des actifs portugais, les participations résiduelles d’Icade dans les véhicules détenant des actifs de Santé s’élèvent à 0,9 milliard d’euros, se décomposant entre 0,7 milliard d’euros pour Praemia Healthcare et 0,2 milliard d’euros pour IHE Healthcare Europe.

FINALISATION DE LA CESSION DE L’IMMEUBLE MARIGNAN SUR LES CHAMPS-ÉLYSÉES POUR 402 M€

Après la signature de la promesse en décembre 2025, Icade a finalisé en avril 2026 la cession de l’immeuble Marignan pour 402 millions d’euros à Black Swan Real Estate Capital, agissant pour le compte de fonds Bain Capital et Revcap.

Initié à l'été 2025, ce processus de vente a fait l'objet d'un appel d'offres très compétitif permettant à Icade de cristalliser une valeur de 33 000 €/m², bureaux et commerces confondus, soit une prime de plus de 20% par rapport à l’ANR du 31 décembre 2024.

Par cette transaction, Icade optimise l’allocation de son capital, renforce sa structure financière et se donne les moyens de poursuivre la mise en oeuvre de son plan stratégique ReShapE.

1.2. Acquisition de la pleine propriété de la Tour Eqho à La Défense

Le 13 juillet 2026, Icade a réalisé une acquisition opportuniste en reprenant les 49 % détenus par des investisseurs sud-coréens dans la SAS Tour Eqho : Icade détient désormais l’intégralité de cet actif emblématique au cœur du quartier d’affaires de La Défense.

Cette opération intervient à la suite du renouvellement du bail de KPMG et de la signature d’un nouveau bail avec la Préfecture des Hauts-de-Seine en 2025, concrétisant le travail mené par les équipes d’asset management.

Désormais entièrement louée, la Tour Eqho offre une forte visibilité sur ses revenus locatifs.

Réalisée à des conditions financières attractives, cette acquisition fait ressortir un rendement supérieur à 8%, y compris en tenant compte du renouvellement du bail de KPMG, et aura un effet relutif sur le Cash-Flow Net Courant du Groupe. Son impact sur le bilan d’Icade est non significatif, la dette portée par l’actif étant déjà intégralement consolidée dans les comptes du Groupe.

Bénéficiant d’une localisation et d’une accessibilité de premier plan au coeur de la Défense, la Tour Eqho déploie sur 42 étages une surface d’environ 79 000 m² et offre une large variété de services, comprenant notamment un auditorium de 330 places, quatre restaurants ou encore le plus grand espace de fitness privé de La Défense.

Enfin, la Tour Eqho bénéficie d’un très haut niveau de certifications environnementales (HQE Bâtiment Durable niveau Excellent ou encore BREEAM in-use niveau Excellent).

1.3. Mise en place de partenariats pour soutenir la stratégie d’investissement

SIGNATURE D’UN PARTENARIAT AVEC LA BANQUE DES TERRITOIRES SUR LES RÉSIDENCES ÉTUDIANTES

Au cours du mois de juillet, Icade a signé un partenariat avec la Banque des Territoires, l’une des directions opérationnelles de la Caisse des Dépôts, en vue de l'entrée de la Banque des Territoires au capital d’un véhicule d’investissement de long terme dédié aux résidences pour étudiants et jeunes actifs, sous condition de signature de la documentation de financement d’ici la fin de l’année. Ce véhicule sera détenu à hauteur de 51% par Icade et de 49% par la Banque des Territoires.

Une première période d’investissement de trois ans prévoit le déploiement de 240  millions d’euros : deux premiers projets représentant 500 lits à Ivry-sur-Seine (94) et Levallois-Perret (92) ont été lancés, pour une livraison en 2028, et trois autres opérations sont d’ores et déjà identifiées en Île-de-France et permettront de constituer un portefeuille complémentaire de 1 250 lits.

Implantées en milieu urbain, à proximité de campus, universités et écoles, les résidences étudiantes seront exploitées dans le cadre d’un contrat de gestion conclu avec l’opérateur national, Nomad Campus, agissant en marque blanche pour le compte d’Icade.

CRÉATION D’UN VÉHICULE D’INVESTISSEMENT AVEC LA BANQUE DES TERRITOIRES ET LA CAISSE D’ÉPARGNE ILE-DE-FRANCE POUR RECONVERTIR DES BUREAUX EN PROGRAMMES RÉSIDENTIELS

Répondant au double enjeu de résorber l’excédent de bureaux disponible tout en contribuant à la production de logements, Icade Promotion, la Banque des Territoires et la Caisse d’Épargne Île-de-France ont lancé en juin 2026, Evolution Habitat, un véhicule d’investissement dédié à la reconversion d’immeubles de bureaux vacants en programmes résidentiels, principalement en Île-de-France.

Prévoyant une période d’investissement de trois ans, cette initiative vise un rythme d’acquisition d’une à deux opérations par an dès la fin 2026, soit au total sur la période l’équivalent de 50 000 à 60 000 m² réhabilités en logements, résidences gérés, hôtels et commerces.

Portant des ambitions environnementales élevées, les projets viseront la certification NF Habitat HQE, les labels BBCA Rénovation et Effinergie Rénovation, ainsi que les niveaux de performance carbone RE 2028/2031. Les opérations favoriseront le réemploi des matériaux, la désimperméabilisation des sols et le développement des mobilités douces.

1.4. Des engagements durables renforcés et reconnus

DES NOTATIONS EXTRA-FINANCIÈRES BEST-IN-CLASS

• Soulignant les excellentes pratiques environnementales, sociales et de gouvernance du Groupe, l’agence MSCI Global Sustainability Index a attribué à Icade une note AAA, la plus élevée du classement « ESG Ratings », vs une note A précédemment. Icade se classe ainsi parmi les 6% d’entreprises les mieux notées de la catégorie Real Estate Management & Services au niveau mondial.
• Avec un score carbone de A, Icade fait partie de l’indice Vérité 40 composé des 40 entreprises françaises cotées présentant les meilleurs scores carbone, sur une échelle de A à F, établi par le cabinet de conseil Axylia, spécialisé en finance durable. Ce score permet d’évaluer la capacité des entreprises à s’acquitter de leur facture carbone en prenant en compte la totalité de leurs émissions de CO₂ et en calculant un EBITDA ajusté du carbone.

1.5. Evolution de la gouvernance : nomination d’un nouveau Président du conseil d’administration

L’ensemble des résolutions soumises au vote de l’Assemblée générale du 10 juin 2026 a été adopté à une large majorité, incluant notamment :

• la ratification de la nomination provisoire en qualité d’administrateurs de Kosta Kastrinidis et de Christophe Laurent ;
• le renouvellement des mandats d’administrateurs de Christophe Laurent, d’Olivier Lecomte et de Marianne Louradour ; et
• la nomination de Raphaël Appert, en remplacement de Monsieur Frédéric Thomas, en qualité d’administrateur, pour une durée de quatre années.

Le Conseil d’administration qui s’est tenu à l’issue de ladite assemblée générale a désigné Raphaël Appert à la présidence du Conseil d’administration d’Icade. Il est toujours composé de 15 membres dont 5 indépendants et 7 femmes.

1.6. Distribution 2025

L’Assemblée Générale du 10 juin 2026 a approuvé à l’unanimité la distribution, au titre de l’exercice 2025, d’un montant de 1,92 euro brut par action qui se décompose en 2 parties :

• un montant de 0,6033 euro par action prélevé sur les bénéfices de la Société exonérés de l’impôt sur les sociétés en application du régime SIIC, non éligible à l’abattement de 40% ; et
• un montant de 1,3167 euro par action prélevé sur le sous-poste « Prime de fusion » et considéré fiscalement comme un remboursement d’apport.

Après détachement le 23 juin 2026, cette distribution a été versée en numéraire en une fois le 25 juin 2026.

2. PERSPECTIVES 2026

Le Groupe confirme son objectif de Cash-Flow Net Courant Groupe pour 2026, attendu entre 2,90 € et 3,10 € par action⁵, sur la base des résultats du premier semestre et de ses perspectives pour la seconde partie de l’exercice.

Cette prévision se décompose entre :

• une contribution des activités stratégiques comprise entre 2,25 € et 2,45 € par action, qui devrait marquer un point bas ; et
• une contribution d’environ 0,65 € par action provenant des activités non stratégiques.

Le cash-flow des activités non stratégiques est sécurisé, l’intégralité du dividende ayant déjà été payée par Praemia Healthcare à Icade au 1er semestre 2026, pour un montant de 48,5 millions d’euros.

Cet objectif intègre une approche prudente au regard des incertitudes persistantes liées au contexte international et français ainsi qu’à leurs effets potentiels sur l’activité. Sous réserve de l’absence d’une nouvelle dégradation majeure de l’environnement, le Groupe anticipe, au second semestre, une amélioration des marges de l’activité Promotion ainsi qu’une baisse des frais de structure, dont les effets devraient plus que compenser la dégradation attendue du résultat financier.

3. ANALYSE DES RÉSULTATS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2026

• Cash-Flow Net Courant Groupe à 1,80 € par action, conforme aux attentes
• Résultats financiers reflétant la baisse d’activité et les ajustements de valeur

(a) Les autres produits liés à l'activité sont principalement constitués des refacturations de charges locatives.

Les revenus consolidés du Groupe sont en baisse de 4,7%, reflétant à la fois le recul des revenus locatifs de la Foncière et celui du chiffre d’affaires de la Promotion.

L’EBO est également affecté par la diminution de la marge immobilière nette de la Promotion par rapport au premier semestre 2025, qui avait bénéficié de la livraison de plusieurs opérations tertiaires importantes.

En outre, le coût de la réorganisation a un impact négatif d’environ 18 millions d’euros sur l’EBO, les économies de masse salariale associées devant se traduire progressivement à partir du second semestre.

Enfin, les baisses de valeur constatées ce semestre sur les portefeuilles de la Foncière (-3,1%) et de la Santé (c. -2%) génèrent un effet négatif non récurrent, sur le résultat opérationnel et sur le résultat financier.

Le résultat net PdG ressort à -155,9 millions d’euros au 30 juin 2026, sous l’effet combiné de ces différents éléments.

Le Cash-Flow Net Courant Groupe s’élève à 136,6 millions d’euros au 30 juin 2026, soit 1,80 euro par action.

• Le Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques atteint 87,6 millions d’euros (1,15 euro par action), en baisse de 19,8% par rapport au 30 juin 2025. Son évolution intègre l’effet combiné de (i) la baisse des loyers nets de la Foncière (-0,13 euro par action), (ii) la diminution de la marge nette de la promotion (-0,17 euro par action) et (iii) l’évolution du résultat financier (-0,05 euro par action).
• Le Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques s’élève à 48,9 millions d’euros, soit 0,64 euro par action, en hausse par rapport au 30 juin 2025. Il intègre le versement par Praemia Healthcare de l’intégralité du dividende 2025 en mai 2026.

L’actif net réévalué NDV du Groupe s’élève à 4 039 millions d’euros (53,2 euros par action), en baisse de -6,7% par rapport au 31 décembre 2025, principalement sous les effets combinés suivants :

• la distribution du dividende de -146 millions d’euros, soit -1,91 euro par action ;
• la perte sur la période de -156 millions d’euros, soit -2,05 euros par action (incluant principalement l’effet de la baisse de valeur du portefeuille de la Foncière pour -215 millions d’euros) ; et
• l’évolution de la juste valeur de la dette à taux fixe pour -9 millions d’euros, soit -0,11 euro par action.

L’actif net réévalué NTA du Groupe atteint 3 775 millions d’euros (49,7 euros par action), en baisse de -6,9% par rapport au 31 décembre 2025, du fait de la distribution du dividende et de la perte enregistrée.

Enfin, l’actif net réévalué NRV du Groupe ressort à 4  120  millions d’euros (54,2  euros par action), en baisse de -6,6% sur 6 mois pour les mêmes raisons.

Au 30 juin 2026, Icade affiche un ratio LTV droits inclus à 39%, en baisse de -0,6 pp vs. fin 2025 malgré les pertes de valeur, grâce à la réduction de la dette nette, consécutive à la cession de Marignan.

4. PERFORMANCE PAR MÉTIER AU 30 JUIN 2026

4.1. Foncière : bonne dynamique opérationnelle, loyers et valeurs en baisse

• Dynamique locative solide avec c. 94 000 m² loués, incluant 58 000 m² renouvelés sur les Grands Axes
• Progression du taux d’occupation financier total à c. 86% et sur le segment des bureaux à c. 90% (vs respectivement 85% et c. 88% au 31 mars 2026)
• Loyers bruts à -1,1% en LfL, incluant +0,8% sur les bureaux
• Baisse de la valeur du portefeuille de -3,1% en LfL, dans un contexte de nouvelle hausse des taux

PRINCIPALES DONNÉES FINANCIÈRES

(a) Ces chiffres n'incluent pas les cessions internes et les actifs sous promesse.

PRINCIPALES DONNÉES OPÉRATIONNELLES

Au 1er semestre 2026, Icade a fait évoluer la segmentation de son portefeuille d’actifs.

Les actifs « to-be-repositioned » ont ainsi été réalloués dans deux catégories : soit en « bureaux », après leur reconversion ou relocation (pour c. 200 M€ de valeur d'actifs), soit en « Autres / Actifs non core » (pour c. 300 M€ de valeur d'actifs).

Par ailleurs, une nouvelle catégorie « Living » a été créée afin de refléter le développement des activités du Groupe sur le segment des résidences étudiantes. Elle intègre également des hôtels sur le parc Paris Orly-Rungis et au Pont de Flandre.

4.1.1. Près de 94 000 m² signés ou renouvelés depuis le début d’année

Dans un marché locatif en recul depuis le début de l’année (demande placée en baisse de 5%⁶ en Ile-de-France), Icade a loué près de 94  000  m2 , un volume en hausse de 18% par rapport au S1 2025. Composé à c. 90% de renouvellements et à 10% de nouvelles signatures, ce volume représente 32  millions d’euros de loyers faciaux annualisés pour une durée ferme moyenne proche de 9 ans.

Après le renouvellement du bail avec KPMG sur la Tour Eqho à La Défense (c. 41 000 m²) en 2025, Icade a confirmé, au premier semestre 2026, sa capacité à fidéliser ses locataires en renouvelant plusieurs baux d’envergure.

• A Nanterre, plus de 76 000 m² ont été renouvelés incluant principalement (i) c. 58 000 m², au sein des Grands Axes, avec un grand assureur français pour une durée ferme de 9 années à compter du 1er janvier 2028, (ii) plus de 13 000 m² au Prairial avec le Ministère de l’Intérieur et (iii) plus de 4 300 m² sur l’immeuble La Défense 4-5-6 loués aux services de l’Etat.
• Au sein du parc Paris Orly-Rungis, c. 3 300 m² ont été renouvelés avec l’Établissement Français du Sang sur l'immeuble Bombay.

Ainsi, Icade :

• anticipe ses principales prochaines échéances locatives : environ 75 % des baux arrivant à échéance en 2027 devrait être maintenu, en dépit de la réversion négative attendue ;
• améliore la durée moyenne d’engagement ferme sur son patrimoine en la portant à 4,0 années (+0,6 année vs fin 2025) ; et
• cristallise peu à peu le potentiel de réversion négative annoncé : à fin juin 2026, le potentiel de réversion total sur les loyers faciaux s’élève à -7,1% (vs. -9,7% au 31 décembre 2025) et à -4,4%, en intégrant l’effet à venir des renouvellements sur la Tour Eqho et les Grands Axes.

L’estimation des pertes de loyers faciaux annualisés, consécutives aux libérations de surfaces et aux renégociations, est confirmée à 30 millions d’euros sur 60 millions d’euros d’échéances potentielles prévues en 2026.

Au 30 juin 2026, le taux d’occupation financier s’établit à  85,9%, en amélioration de 0,9  pp par rapport au 31 mars 2026.

• Sur le segment des bureaux, le taux d’occupation financier atteint 89,9% (+1,7 pp vs 31 mars 2026) notamment grâce à la prise à bail de la Préfecture des Hauts-de-Seine sur la Tour Eqho.
• Sur le segment des locaux d’activité, le taux d’occupation financier s’établit à 88,0% à fin juin 2026, en baisse de 1 pp par rapport à fin mars 2026, à la suite de la libération de surfaces au sein du parc Paris Orly-Rungis et de la livraison de locaux d’activités à Saint-Ouen.
• La baisse du taux d’occupation financier du segment “Autres / Actifs non core” est liée à la sortie du périmètre d’exploitation de l’actif Novadis au Plessis-Robinson (92), occupé précédemment par Renault, et faisant l’objet d’un projet de transformation en immeuble résidentiel.

(a) Données à 100 % et en quote-part des coentreprises.

4.1.2. Réallocation accrétive du capital et maîtrise des investissements

Le Groupe mène une stratégie de rotation d’actifs créatrice de valeur.

Dans le cadre de l’exécution rigoureuse et disciplinée du plan ReShapE, Icade réalloue son capital vers des segments à plus fort potentiel de création de valeur et poursuit une diversification sélective vers des classes d’actifs aux fondamentaux solides, telles que les data centers et les résidences étudiantes. La cession de l’actif Marignan, offrant un yield potentiel estimé à la livraison de c. 3,75%, permet ainsi de financer le réinvestissement dans des projets présentant, selon les segments, des rendements initiaux compris entre 5,5% et 10%.

Par ailleurs, le Groupe conserve une maîtrise étroite de son pipeline de développement, avec un volume d’investissements restant à engager limité à 174 millions d’euros, pour un rendement moyen attendu de 6,0%.

Diversifié et sécurisé à hauteur de 64%, ce pipeline devrait générer 22,4 millions d’euros de loyers annualisés additionnels. Il reflète notamment la stratégie de diversification du Groupe, avec le développement de deux résidences étudiantes à Levallois-Perret et Ivry-sur-Seine, ainsi que d’un data center loué à Equinix au sein du parc des Portes de Paris.

Au premier semestre 2026, les investissements sont maîtrisés à 85,6  millions d’euros⁷, dont les deux tiers affectés aux projets de développement, composés notamment des deux immeubles Seed et Bloom à Lyon et de l’actif Centreda à Toulouse.

Le solde, d’un montant de 28,8 millions d’euros, concerne des capex d’exploitation, liés aux travaux de rénovation et d’optimisation de la performance énergétique des bâtiments, ainsi que des avantages commerciaux.

4.1.3. Baisse de la valeur du portefeuille de 3,1% à périmètre constant

Au 30 juin 2026, la valeur du portefeuille de la Foncière s'établit à 5,6 milliards d'euros hors droits, en baisse de 8,4% par rapport au 31 décembre 2025, résultant principalement de la cession de l’immeuble Marignan sur les Champs-Elysées pour 402 millions d’euros.

À périmètre constant, la valeur du patrimoine baisse de 3,1% sur le premier semestre 2026 et intègre des dynamiques différentes selon les segments d’actifs :

• Les bureaux enregistrent une légère baisse de 2,8% à périmètre constant, pénalisés par une décompression additionnelle des taux de rendement, en particulier sur les secteurs de La Défense, Péri-Défense et Paris Nord￾Est, où les références transactionnelles demeurent limitées. Cet impact est toutefois partiellement compensé par la solide dynamique locative à Nanterre avec les renouvellements des baux sur les Grands Axes, le Prairial et La Défense 4-5-6.
• La dynamique de reprise des locaux d’activité se maintient, avec une progression de valeur de 0,3% à périmètre constant, soutenue par (i) la référence de marché établie par la cession du parc d’activité du Mauvin fin 2025 et (ii) les avancées du projet de data center Hyperscale au sein du Parc Paris Orly-Rungis (obtention du permis de construire en 2025).
• Les autres / actifs non core sont en baisse de 7,5% à périmètre constant, compte tenu de la dégradation des paramètres d’expertise (taux, loyers de marché, durée de recommercialisation…) en lien avec la hausse de la vacance constatée sur le marché.

4.1.4. Revenus locatifs bruts en léger retrait de 1,1% à périmètre constant

(a) Les éléments "Autres" incluent les effets de périmètre (acquisitions, cessions, livraison) et les indemnités de résiliation anticipée dont le montant annuel est compris entre 8 et 9 M€ en 2025 et 2026

Au 30 juin 2026, les revenus locatifs bruts de la Foncière s’élèvent à 170,2 millions d’euros, en diminution de 4,5% à périmètre courant par rapport au 30 juin 2025. A périmètre constant, l’évolution est de -1,1% et intègre les effets suivants :

• l’effet positif de l’indexation (+0,8%) ;
• l’impact des départs de locataires (-0,8%) ; et
• la réversion négative sur les renouvellements (-1,1%).

Les autres variations s'expliquent par un effet périmètre de -3,4% résultant des cessions d'actifs réalisées en 2025, partiellement compensées par l’effet de la livraison de l’actif Edenn à Nanterre en 2025.

Les revenus locatifs nets de la Foncière s’élèvent à 145,8 millions d’euros au 30 juin 2026, en baisse de 6,4% à périmètre courant et de 2,0% à périmètre constant par rapport au 30 juin 2025.

Le taux de loyers nets ressort à 85,7%, contre 87,4% un an plus tôt, sous l’effet d’une dégradation ponctuelle du risque clients.

À fin juin 2026, le taux de recouvrement des loyers demeure élevé, à 99%, traduisant la solidité de la base locative de la Foncière, composée à près de 84% de grands groupes, d’entreprises de taille intermédiaire et d’acteurs du secteur public.

4.2. Promotion : solide performance de l’activité résidentielle

• Progression des réservations en résidentiel : +12% en volume et +6% en valeur par rapport au S1 2025
• Chiffre d’affaires et rentabilité en légère croissance sur l’activité résidentielle
• Indicateurs financiers reflétant encore les effets de l’arrêt de l’activité tertiaire

PRINCIPALES DONNÉES FINANCIÈRES

PRINCIPALES DONNÉES OPÉRATIONNELLES

4.2.1. Dynamique commerciale solide du pôle Promotion

Dans un marché du logement neuf qui demeure sur des plus bas historiques, la performance commerciale du pôle Promotion est portée par la bonne dynamique de l’activité résidentielle, en hausse de 12% en volume et de 6% en valeur au premier semestre 2026.

Les réservations en diffus affichent une progression solide, avec une hausse de 6% en volume et de 5% en valeur, dans un marché qui reste en net repli, de l’ordre de 15% en volume⁸ . La demande demeure principalement soutenue par les accédants, qui représentent près de 70% du diffus. La part des investisseurs particuliers progresse légèrement par rapport à la même période de l’an dernier, portée notamment par les dispositifs fiscaux liés à la réhabilitation, tels que le déficit foncier, Denormandie et Malraux, tandis que les effets du dispositif Jeanbrun ne se matérialisent pas encore de façon significative.

L’activité en bloc auprès des investisseurs institutionnels complète cette bonne tenue commerciale, avec une progression de 16% en volume et de près de 9% en valeur. Elle est principalement soutenue par les bailleurs sociaux et les acteurs du logement intermédiaire. Dans un environnement qui reste peu favorable à l’investissement des particuliers, les investisseurs institutionnels continuent ainsi de jouer un rôle d’amortisseur de marché. Au premier semestre 2026, ils représentent 60% des réservations en volume, dont un peu moins de la moitié provient des bailleurs sociaux. Il convient par ailleurs de rappeler que cette activité est historiquement plus soutenue au second semestre : en 2024 comme en 2025, plus des deux tiers des réservations en bloc avaient été réalisées sur la seconde partie de l’année.

Dans un contexte de ralentissement administratif lié aux élections municipales, le premier semestre 2026 a été marqué par un recul des obtentions de permis de construire. Icade a toutefois pu s’appuyer sur les autorisations obtenues à la fin de l’année 2025 pour accélérer les lancements de travaux, en hausse de 63% par rapport à la même période de 2025.

Ces nouveaux programmes présentent un niveau élevé de pré-commercialisation, supérieur à 80%, ainsi qu’un taux de marge restauré conforme aux standards d’avant-crise. La part des opérations à marge restaurée, qui représentait 18% du chiffre d’affaires en 2025, s’établit désormais à 37%.

Au 30 juin 2026, le backlog total du pôle Promotion s’établit à 1 628 millions d’euros, offrant une bonne visibilité sur l’activité future. La tendance observée au cours des derniers exercices se confirme, avec une stabilité du backlog résidentiel et une poursuite de l’attrition du backlog tertiaire.

À cette date, environ 41% du backlog est sécurisé par des ventes actées, donnée en légère baisse par rapport au 31 décembre 2025 (45%), mais conforme à la tendance attendue à mi-année.

Le backlog sécurisé au 30 juin 2026 inclut 532 millions d’euros de prestations restant à réaliser sur les entités consolidées par intégration globale (voir note 7.1 des comptes consolidés au 30 juin 2026) et 131 M€ en quote-part Groupe dans les coentreprises.

4.2.2. Résultats pénalisés par l’arrêt du tertiaire, malgré une reprise du résidentiel

(a) Chiffre d'affaires à l'avancement issu des contrats de construction et de VEFA et revenus issus des autres activités.
(b) Marge immobilière nette rapportée au chiffre d'affaires à l'avancement.
(c) Résultat opérationnel courant retraité de la charge de redevance de marque Icade.
(d) Reclassement de 2,9 millions d'euros de charges opérationnelles du premier semestre 2025 dans le coût des ventes.

Le chiffre d’affaires économique total du pôle Promotion s’établit à 473,3 millions d’euros au 30 juin 2026, en recul de 6% par rapport au 30 juin 2025, et de 2% hors cession de l’actif Tolbiac intervenue au premier semestre 2025. Cette évolution reflète des trajectoires contrastées selon les segments.

• Le chiffre d’affaires résidentiel progresse légèrement, à 429,5 millions d’euros (+1,6%), soutenue par la bonne transformation du backlog en ventes.
• À l’inverse, l’activité tertiaire recule nettement, avec un chiffre d’affaires de 41,2 millions d’euros (-42%), sous l’effet de la baisse des volumes après la livraison d’opérations significatives engagées au cours des exercices précédents et de l’absence de nouvelles ventes actées.

Au 30 juin 2026, le pôle Promotion enregistre un résultat opérationnel économique courant de 9,1 millions d’euros, correspondant à un taux de ROEC de 1,9%, contre 2,3% un an plus tôt.

Le recul du taux de ROEC s’explique par la baisse de marges sur l’activité tertiaire, expliquée par un effet de comparaison défavorable avec le premier semestre 2025, qui avait bénéficié de la livraison de plusieurs opérations, notamment à Lyon, Romainville ou encore Nanterre. Cet effet, anticipé, devrait se prolonger sur l’ensemble de l’exercice 2026.

Le taux de ROEC de l’activité résidentielle progresse, quant à lui, de 1,3% à 2,4% au 1er semestre 2026, par rapport à la même période l’année dernière. L'amélioration des marges sur les nouvelles opérations, conjuguée à la maîtrise des coûts de structure, constitue un levier structurel de performance, appelé à soutenir progressivement la rentabilité des prochains exercices.

4.2.3. Besoin en fonds de roulement en hausse, reflétant la hausse des lancements de travaux

Au 30 juin 2026, le besoin en fonds de roulement du pôle Promotion ressort à 402 millions d’euros, contre 350 millions d’euros au 31 décembre 2025, et 389 millions d’euros un an plus tôt.

Cette hausse accompagne la reprise de l’activité résidentielle et s’explique également par un effet de saisonnalité, le second semestre concentrant traditionnellement une part plus importante des ventes.

5. STRUCTURE FINANCIÈRE

• Liquidité solide à 2,5 Md€, renforcée avec l’émission de 150 M€ d’obligations à échéance 2035 et le renouvellement de 450 M€ de lignes de crédit non tirées depuis le début de l’année
• Amélioration du ratio LTV droits inclus à 39% (vs 39,6% à fin 2025)
• Publication d’un nouveau Green Financing Framework, intégrant les meilleurs standards de marché, et du premier reporting d’allocation des financements verts au 31 décembre 2025, conformément à ce nouveau framework

PRINCIPALES DONNÉES FINANCIÈRES

5.1. Maintien d’une position de liquidité élevée

Au 30 juin 2026, le Groupe dispose d’une position de liquidité très solide de 2,5 milliards d’euros, nette des NEU CP, pour une dette brute de 4,0 milliards d’euros. Ce niveau de liquidité permet de couvrir l’ensemble des échéances de dette du Groupe jusqu’en 2030.

Elle se compose de 1,8 milliard d’euros de lignes de crédit non tirées, nettes des NEU CP⁹, et d’environ 0,7 milliard d’euros de trésorerie, nette des découverts bancaires.

Depuis le début de l’année, Icade a par ailleurs conforté son niveau de liquidité via :

• le renouvellement de 450 millions d’euros de crédits revolving¹⁰ arrivant à échéance en 2026 et 2027. Ces nouvelles lignes présentent des conditions en ligne avec les derniers renouvellements et affichent une maturité moyenne de cinq ans ; et
• une émission obligataire de 150 millions d’euros à échéance mai 2035, assortie d’un coupon de 4,375%. Cette opération contribue à l’allongement de la maturité moyenne des financements du Groupe, portée à 4,3 ans à fin juin 2026.

Par ailleurs, en cohérence avec ses ambitions en matière de RSE, Icade s’appuie sur une structure de financement majoritairement durable. Au 30 juin 2026, la part des financements durables s’établit à 88%, contre 80% au 31 décembre 2025, et le Groupe vise une couverture intégralement durable de ses financements à l’horizon 2028.

En février 2026, Icade a publié une mise à jour de son Green Financing Framework afin d’y intégrer de nouveaux critères alignés sur les meilleurs standards de marché, en ciblant notamment un alignement complet à la taxonomie européenne ou à la trajectoire CRREM, avec cinq ans d’avance. Le reporting de financements verts présentant l’allocation au 31 décembre 2025 des financements aux capex et aux actifs éligibles selon ce nouveau framework a été publié le 21 juillet 2026.

5.2. Evolution maîtrisée du coût de la dette

(a) Inclus notamment les intérêts sur découverts, intérêts sur projet en développement, commissions de non-utilisation, résultat financier des passifs locatifs.

Le coût moyen de la dette du Groupe s’établit à 1,85% au 30 juin 2026, contre 1,68% fin 2025. Cette hausse reflète principalement l’impact de l’émission obligataire de 500 millions d’euros réalisée en 2025, assortie d’un coupon de 4,375%, complétée en mai 2026 par une souche additionnelle de 150 millions d’euros aux mêmes conditions. Le Groupe anticipe ainsi un coût moyen de la dette d’environ 2% à fin 2026.

Le Groupe conserve une politique de couverture prudente, avec 97% de la dette totale projetée au second semestre 2026 couverte. Le taux moyen de couverture de la dette projetée jusqu’à fin 2028 est supérieur à 85%.

Le résultat financier courant demeure globalement stable. Le résultat financier courant stratégique est légèrement pénalisé par la hausse des frais et primes sur emprunts, tandis que le résultat financier courant non stratégique bénéficie de la progression du dividende reçu de Praemia Healthcare, malgré une baisse des produits financiers après le remboursement quasi-intégral de l’avance consentie par Icade à IHE Healthcare Europe.

5.3. Ratios financiers solides

Icade présente au 30 juin 2026 des ratios financiers maîtrisés.

• Le ratio Loan-to-Value droits inclus s’améliore à 39,0% (vs.  39,6% au 31 décembre 2025), sous l’effet de la baisse de la dette nette consécutive à la cession de Marignan, compensée en partie par le recul de la valorisation du patrimoine.
• Le ratio dette nette / EBITDA¹¹ est relativement stable à 9,2x, contre 9,1x au 31 décembre 2025, l'amélioration de la dette nette étant neutralisée par une baisse de l’EBITDA, expliquée notamment par le recul des revenus de la Foncière et les coûts de la réorganisation.
• Le ratio ICR demeure à un niveau confortable, à 3,8x, contre 6,6x au 31 décembre 2025, sous l’effet combiné de la baisse de l’EBO et de la réduction des produits financiers, notamment après le remboursement de l’avance consentie par Icade à IHE Healthcare Europe.

En juin 2026, Standard & Poor’s Global a confirmé la notation de crédit long terme BBB d’Icade, assortie d’une perspective négative. Les seuils de ratios financiers¹² associés au maintien d’une notation BBB demeurent inchangés : un ratio dette nette / (dette nette + capitaux propres) autour de 50%, un ratio dette nette / EBITDA inférieur à 11x et un ratio ICR autour de 2,4x.

5.4. Covenants bancaires

Les ratios de covenants bancaires sont respectés au 30 juin 2026 et présentent une marge confortable par rapport à leur limite.

REPORTING EPRA

Indicateurs de référence dans le secteur des foncières, Icade présente ci-dessous l’ensemble des indicateurs de performance de l’European Public Real Estate Association (EPRA), établi en conformité avec ses recommandations.

Comme indiqué dans le glossaire figurant à la fin du présent document, Icade utilise des indicateurs alternatifs de performance (IAP) qui sont identifiés par un astérisque *.

Notes

1. Praemia Healthcare est détenue par Icade à hauteur de 21,6% au 31 décembre 2025.
2. OPPCI IHE Healthcare Europe est détenue par Icade à hauteur de 59,4% au 31 décembre 2025.
3. Le fonds géré par Praemia REIM France est détenu à 51% par Praemia Healthcare et à 49% par l’OPPCI IHE Healthcare Europe.
4. Guidance confirmée dans le communiqué du 16 avril 2026 : « Icade confirme viser pour l'année 2026 un Cash-Flow Net Courant Groupe entre 2,90 € et 3,10 € par action (hors éventuel impact d'une dégradation prolongée de l'environnement économique mondial liée au conflit au Moyen-Orient) qui se décompose en [2,25-2,45] € par action sur le périmètre des activités stratégiques, ce qui devrait marquer un point bas ; et c. 0,65 € par action issus des activités non stratégiques ».
5. Hors éventuel impact d'une dégradation prolongée de l'environnement économique mondial liée au conflit au Moyen-Orient.
6. Source : Immostat, juillet 2026.
7. Voir le détail des investissements au § 6.8 « Investissements EPRA – Foncière » du présent chapitre.
8. Source Adéquation, Juin 2026.
9. Negotiable European Commercial Paper (NEU CP). Encours de 50 millions d'euros au 30/06/2026.
10. Dont 150 M€ signés en juillet 2026.
11. EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et déconsolidées.
12. Calculés selon la méthodologie S&P.