Patrimoine et valorisation

• Valorisation du patrimoine : 577 M€ (contre 576 M€ fin 2024), +1,8 % à périmètre constant
• ANR NTA EPRA : 90,80 €/action (contre 88,88 € / action au 31 décembre 2024), +2,2 %

Investissements et arbitrages

• Acquisitions : 18,7 M€ pour un rendement immédiat moyen de 6,5 %
• Cessions : 12,4 M€, générant une plus-value distribuable de 6,9 M€ (1,6 € / action)

Résultats IFRS 2025

• EPRA Earnings (Résultat net récurrent) à 18,6 M€, soit 4,47 € / action
• Cashflow net courant à 18,3 M€, soit 4,41 € / action
• Résultat net IFRS 26,9 M€, soit 6,47 € / action

Performances opérationnelles

• Loyers en hausse de +3,5 % à périmètre constant (30,0 M€ au global soit +0,6% vs 2024)
• Taux d'occupation financier moyen 2025 en hausse à 95,6% (contre 94,1 % en 2024)

Structure financière consolidée

• Ratio d'endettement LTV EPRA : 33,3 % (contre 34,9 % à fin décembre 2024)
• Coût moyen de la dette en 2025 : 2,47 % (contre 1,75 % en 2024)
• Maturité moyenne résiduelle de plus de 3 années (hors options d'extension)
• Part des dettes à taux fixe et à taux variable couvertes : 100 %
• Trésorerie de 30,8 M€ à fin 2025 et financement bancaire non tiré de 30M€

Dividende

• Dividende proposé : 4,20 € /action, + 2,4 % par rapport à celui versé en 2025, soumis à l'approbation de l'Assemblée Générale des actionnaires du 28 mai 2026

Indicateurs financiers clés

Résumé de l'exercice 2025

L'année 2025 a été relativement positive pour l'économie française, qui se classe parmi les meilleures économies de l'OCDE. En dépit de chocs géopolitiques majeurs et d'un ressenti médiocre, la France affiche une croissance du PIB meilleure que prévue[2], un taux d'emploi en hausse (de 64% en 2017 à 69,4% à fin 2025) et une inflation faible qui devrait bénéficier au pouvoir d'achat des ménages français.

Ainsi, une étude Knight Frank fait état d'une amélioration globale du chiffre d'affaires du commerce en 2025 (+0,5%, après un recul de 1,2% en 2024), tiré par les secteurs de la bijouterie et de l'horlogerie (+7%), de l'alimentation (+5,1%), de la restauration (+4,9%), et de la beauté et du bien-être (+4,8%).

L'année écoulée a également été caractérisée par une forte hausse des ouvertures de boutiques à Paris (198, en hausse de +43% par rapport à 2024), favorisant la fréquentation et l'attrait de la capitale, comme en atteste un tourisme international à un niveau record.

L'investissement dans les commerces a représenté près d'un quart du montant total investi en immobilier tertiaire en France en 2025, soit 3 milliards d'euros, en hausse de 12% sur un an. Les pieds d'immeubles restent la typologie d'actifs la plus plébiscitée en France, avec des investissements majoritairement situés en Île-de-France.

Dans ce contexte, SELECTIRENTE a poursuivi une gestion active et rigoureuse de son patrimoine, tout en relançant son programme d'investissement. La Société a ainsi confirmé la solidité et la cohérence de sa stratégie centrée sur les commerces de proximité implantés au cœur des grandes métropoles françaises et dont les fondamentaux structurels offrent à la fois une stabilité des revenus et un levier de valorisation durable du portefeuille.

SELECTIRENTE a par ailleurs signé une nouvelle ligne de crédit corporate de 25 M€ sous la forme d'un Sustainability Linked Loan en décembre 2025, marquant une nouvelle étape dans le plan de croissance de la foncière. La Société a ainsi consolidé sa structure financière et dispose des moyens financiers (60 M€) lui permettant de saisir les nombreuses opportunités offertes par le marché.

SELECTIRENTE s'inscrit toujours dans une stratégie axée sur les commerces de proximité, pour laquelle la granularité et la diversification géographique et des activités de ses locataires/commerçants restent particulièrement pertinentes. Par ailleurs, le renforcement des habitudes de consommation locale et l'évolution des pratiques de mobilité en milieu urbain constituent des leviers durables qui soutiennent l'attractivité et la performance de cette typologie d'actifs.

Forte de sa structure financière, SELECTIRENTE présente de solides fondamentaux à long terme :

• des emplacements de qualité : 64 % des actifs situés dans Paris intra-muros, 9 % en région parisienne et 18 % dans 5 des plus grandes métropoles régionales françaises (en valeur) ;
• des loyers raisonnables au regard des valeurs locatives de marché ;
• une forte granularité du patrimoine (399 actifs) et une forte mutualisation du risque locatif (518 baux) ;
• un endettement limité (LTV EPRA de 33,3 %), à fin décembre 2025, une trésorerie disponible de près de 31 M€ consécutive au financement de 25 M€ conclu en décembre 2025, et une ligne de crédit bancaire non tirée à date de 30 M€, représentant une capacité d'investissement de 60 M€ au total ;
• une gestion disciplinée et agile, déployée par une équipe reconnue et expérimentée.

Un patrimoine en croissance

Croissance des valeurs d'expertise indépendante de +1,8 % à périmètre constant

Le patrimoine réévalué de SELECTIRENTE ressort à 577 M€^[3] (hors droits) au 31 décembre 2025, contre 576 M€ au 31 décembre 2024. Cette stabilité résulte, à la hausse, des 17 M€ (hors droits) d'acquisitions réalisées en 2025 et de la croissance de 10,1 M€ de la valorisation du patrimoine à périmètre constant, et à la baisse, des arbitrages ciblés de son patrimoine immobilier direct (12,4 M€) et indirect (13,9 M€).

Au 31 décembre 2025, compte tenu de la qualité de ses emplacements, la Société a enregistré une croissance de la valorisation de ses actifs immobiliers détenus en direct, malgré un contexte de progression de taux d'intérêt. Ainsi, ces valeurs d'expertise s'inscrivent en croissance de +1,8 % à périmètre constant sur l'année.

Dans le détail, sur un an, les valeurs des commerces de centre-ville, qui représentent 86% du portefeuille global de la Société, enregistrent une progression de valeur à périmètre constant de +1,8 %, et celles des quelques surfaces de bureaux, également situées en cœur de ville de grandes métropoles françaises, de +1,6 %. Au niveau géographique, les valeurs d'expertise sont en hausse à Paris (+2,7 %), en région parisienne (+1,7%) et quasi-stables en région (-0,3 %), l'ensemble représentant plus de 99 % du patrimoine global de la foncière. Les actifs situés en Belgique (0,6 % du même total) affichent des valeurs d'expertise stables par rapport à 2024.

À fin décembre 2025, le taux de rendement moyen découlant de ces expertises indépendantes (droits inclus) sur l'ensemble du patrimoine s'établit à 5,1 %, quasi-stable par rapport à fin 2024. Ce taux de rendement ressort à 5,2 % pour les commerces de centre-ville (dont en moyenne 4,8 % pour les actifs parisiens, 5,9 % en région parisienne et 5,7 % dans les grandes métropoles régionales), à 8,5 % pour les moyennes surfaces de périphérie (un seul actif ne représentant plus que 0,2 % de la valeur globale du patrimoine) et à 4,8 % pour les bureaux.

Un patrimoine immobilier détenu en direct, constitué à 86 % de commerces de centre-ville et situé à 64 % dans Paris intra-muros

La valeur du seul patrimoine immobilier direct de SELECTIRENTE, constitué de 399 actifs et totalisant une surface de plus de 96 000 m² et 518 baux, ressort à 568 M€ (hors droits) à fin décembre 2025, principalement composé de commerces de centre-ville à Paris et en région parisienne, et se décompose de la manière suivante :

Une activité opérationnelle 2025 rigoureuse et sélective

Reprise des investissements en 2025

Avec des fondamentaux solides et une situation financière renforcée, SELECTIRENTE a mené une stratégie d'investissement dynamique et sélective, amorçant la reprise durable de son cycle d'acquisition, en parallèle d'une série d'arbitrages visant à optimiser son patrimoine.

Ainsi, tout en respectant ses critères stricts de sélectivité, SELECTIRENTE conclut l'exercice en ayant réalisé 18,7 M€ d'investissements en immobilier direct sur des actifs de qualité avec des loyers raisonnables au regard des valeurs locatives de marché. Les acquisitions ont porté au total sur 16 boutiques de pieds d'immeuble (aussi bien à l'unité que sous forme de 2 portefeuilles) situées en centre-ville, principalement à Paris et en région parisienne, ainsi qu'en cœur de ville à Rouen (76) et à Annecy (74). Le rendement immédiat des investissements réalisés en 2025 ressort en moyenne à 6,5 %.

Arbitrages stratégiques de recentrage du portefeuille dégageant d'importantes plus-values distribuables

Au cours de l'exercice 2025, SELECTIRENTE a poursuivi le recentrage et l'optimisation stratégique de son portefeuille en cédant des actifs ne correspondant plus à sa cible d'investissement. La Société a ainsi vendu 11 actifs principalement situés dans des villes de taille moyenne en régions, et un actif en Belgique, pour un prix net vendeur total de 12,4 M€, générant une plus-value distribuable de 6,9 M€.

Par ailleurs, sur son portefeuille d'immobilier indirect, SELECTIRENTE a cédé la totalité de sa participation (2,81 %) dans la société cotée belge Vastned. Le produit de la vente (16,9 M€) de cet investissement opportuniste détenu depuis 2020 sera réinvesti dans sa cible d'investissement en commerces de proximité de centre-ville, en ligne avec la stratégie active de développement de la foncière. Cet investissement a généré un TRI annuel moyen sur 5 ans de plus de 17%.

Activité locative : des loyers en hausse à périmètre constant et un taux d'occupation financier moyen en croissance et à un niveau élevé

Les revenus locatifs bruts de SELECTIRENTE ressortent à 30,2 M€ en 2025, en croissance de +1 % par rapport à l'exercice précédent. À périmètre constant, les loyers seuls progressent de plus de +3,5 %, effet compensé, à la hausse, de l'indexation des loyers (+2,8 %), des relocations et des renouvellements de baux (+4,4 %), des cessions de fonds de commerce (+0,5 %) et, à la baisse, de la vacance (-2,4%) et des procédures collectives (liquidations judiciaires) (-1,8 %).

Le taux d'occupation financier est à un niveau toujours élevé et en croissance à 95,6 % en moyenne sur l'année 2025 (contre 94,1 % en 2024).

Sur l'exercice 2025, l'ensemble des actions menées en matière de gestion locative (relocations, renouvellements et cessions de baux avec déspécialisation) ont concerné 41 locaux commerciaux (sur un total de plus de 550 unités locatives à fin 2025) et permis d'assurer 1,7 M€ de loyers en base annuelle. La baisse globale de ces loyers en France (-4,3 %) résulte principalement de l'impact de la révision de loyers concentrée sur 4 boutiques situées à Toulouse (31), Rouen (76) et Paris (I^er et X^ème arrondissements), représentant 0,4% des loyers annuels totaux de la foncière. Retraités de ces 4 boutiques, les nouveaux loyers s'inscrivent en hausse de +3,5% en France.

Par ailleurs, le taux de recouvrement des loyers quittancés en 2025 ressort à 93 % au 31/12/2025, et de 95,0 % au 11 février 2026.

Performances financières de l'année 2025

Résultat net récurrent et cash-flow net courant proforma ⁽⁴⁾ en hausse, respectivement de +1 % et de +7 %

Etat résumé du résultat global IFRS

(4) Proforma : hors variation des dividendes de la participation dans la société cotée belge Vastned (absence de dividende versé en 2025 vs 1,9 M€ en 2024), participation cédée en 2025.

Le résultat net IFRS est en baisse à 26,9 M€, sous l'effet combiné de :

• La progression de +3% des revenus locatifs nets : hausse des loyers et diminution des charges immobilières non refacturables en conséquence de la relocation d'actifs vacants ;
• L'impact des frais d'acquisition (-2,2 M€) sur la hausse des valeurs d'expertise du portefeuille immobilier direct (+8,6 M€) ;
• L'amélioration du résultat financier de 0,2 M€ : coût de l'endettement stable (hausse du coût moyen de financement compensée par la baisse de l'encours moyen d'endettement sur l'année 2025), plus-value de cession des titres de participation Vastned (2,9 M€) partiellement compensée par l'absence de dividende de Vastned en 2025 (contre le versement d'un dividende majoré de 1,9 M€ en 2024) et baisse des produits de placement financier.

L'EPRA Earnings, également appelé résultat net récurrent IFRS, correspond au résultat net IFRS, retraité des variations de la valeur des immeubles de placement et de celle des actifs financiers, ainsi que du résultat de cession d'actifs ; il ressort à 18,6 M€ en 2025 contre 20,4 M€ en 2024 (4,5 €/action contre 4,9 €/action en 2024).

L'EPRA Earnings proforma, c'est-à-dire retraité des dividendes de la participation Vastned (1,9 M€ en 2024 et 0 en 2025), est en progression de +1% entre 2024 et 2025, et s'établit à 18,6 M€, contre 18,4 M€ en 2024.

De même, le cash-flow net courant s'établit en 2025 à 18,3 M€, en baisse de -4% ; en proforma, il progresse de +7% entre 2024 et 2025 (de 4,1 à 4,4 € / action).

Synthèse des indicateurs de performances EPRA

L'actif net réévalué par action Net Disposal Value en normes EPRA progresse de +1,4 % et ressort à 92,60 € au 31 décembre 2025 contre 91,30 € à fin 2024. L'actif net réévalué par action NTA EPRA est également en hausse (+2,2 %) et ressort à 90,80 € au 31 décembre 2025, contre 88,88 € à fin 2024.

Structure financière renforcée

Au cours de l'année 2025, SELECTIRENTE a poursuivi l'optimisation de sa dette bancaire en remboursant la totalité du montant tiré de son RCF.

Afin de soutenir la reprise dynamique de ses investissements depuis début 2025, SELECTIRENTE a signé avec le Crédit Agricole Ile-de-France (CADIF), nouveau partenaire bancaire de la Société, une nouvelle ligne de crédit corporate de 25 M€ sous la forme d'un Sustainability-Linked Loan (SLL), basé sur les critères de performances extra-financières similaires aux deux précédents SLL signés en 2024, affirmant ainsi ses engagements de développement durable. Ce financement, d'une durée de 5 ans, est destiné à accompagner la poursuite de sa croissance.

SELECTIRENTE a ainsi consolidé sa structure financière, avec des liquidités disponibles qui ressortent désormais à près de 31 M€ et aucune échéance de dette significative avant 2027. A fin 2025, la foncière disposait de 30 M€ de capacité de tirage additionnelle (grâce à son RCF non tiré), lui offrant une capacité d'investissement totale de plus de 60 M€.

Ainsi, l'endettement bancaire brut de SELECTIRENTE ressort globalement à près de 223 M€ à fin 2025 (contre 204 M€ à fin 2024), et 192 M€ net de trésorerie et se caractérise par :

• un ratio d'endettement de 33,3 % (EPRA LTV) contre 34,9 % à fin 2024 ;
• 21 % de dettes hypothécaires à taux fixe et 79% de dettes corporate à taux variable intégralement couvertes ;
• un coût moyen annuel 2025 à 2,47 % (1,75 % en 2024) ;
• une maturité moyenne résiduelle de 3,1 années (hors options d'extension).

Hausse (+ 2,4 %) du dividende par action

Compte tenu des réalisations de l'exercice, un dividende au titre de l'exercice 2025 s'élevant à
4,20 € / action sera proposé à la prochaine Assemblée Générale du 28 mai 2026, en hausse de
+ 2,4 % par rapport à celui de l'an passé (4,1 € par action).

Evènements post clôture

Depuis le 1^er janvier 2026, SELECTIRENTE a acquis une boutique située à Paris (VI^e arrondissement). Elle est par ailleurs engagée à date dans 1) l'acquisition de plusieurs actifs situés dans le centre de Paris et au cœur de grandes métropoles françaises pour un prix de revient total de près de 3,8 M€, ainsi que 2) des arbitrages à hauteur de 2,1 M€ net vendeur.

Perspectives 2026

Dans un contexte encore marqué par des facteurs d'incertitude macroéconomique et géopolitique, susceptibles de peser sur l'économie et les marchés financiers, et dans l'attente d'un rebond net des économies européennes, SELECTIRENTE aborde l'exercice 2026 avec une stratégie claire.

La Société entend mobiliser en priorité sa capacité d'investissement de 60 M€ en saisissant les opportunités d'acquisitions dans un momentum de bas de cycle favorable, tout en poursuivant une stratégie d'arbitrages ciblés visant à optimiser encore son portefeuille et à améliorer ses revenus locatifs. L'objectif global vise l'amélioration continue de son résultat net récurrent et de son cash-flow net courant, en vue de soutenir une croissance pérenne de son dividende.

Parallèlement, SELECTIRENTE ambitionne d'accroître sa visibilité auprès d'une base élargie d'investisseurs, en France comme à l'international, et de continuer de déployer ses engagements en matière environnementale, sociale et de gouvernance.

En s'appuyant sur une forte présence dans les grandes métropoles françaises, à Paris et région parisienne, la Société maintiendra une gestion locative dynamique et durable de son patrimoine, en identifiant activement les opportunités de création de valeur sur son portefeuille.

Calendrier financier 2026 :

• 05/05/2026 (après bourse) : Activité et chiffre d'affaires du 1^er trimestre
• 28/05/2026 : Assemblée Générale Annuelle
• 23/07/2026 (après bourse) : Activité et résultats semestriels

Contacts

Dany ABI AZAR – Directeur Administratif et Financier Selectirente Gestion - +33 (0)1 69 87 02 00 – dany.abiazar@selectirente.com

Aliénor KUENTZ – Agence de communication SHAN – +33 (0) 6 28 81 30 83 – alienor.kuentz@shan.fr

Annexes au communiqué de presse Activité et Résultats 2025

• États financiers IFRS au 31 décembre 2025 (en cours d'audit)

• Etat de la situation financière (simplifié)

• Etat des flux de trésorerie IFRS